¿ESTOY AÚN A TIEMPO DE RECLAMARLE AL BANCO LOS GASTOS HIPOTECARIOS? ¿QUÉ PASOS DEBO SEGUIR?

La litigación en masa a la que hemos asistido estos últimos años, con muchos consumidores reclamando la devolución de los gastos hipotecarios a su banco, ha puesto de actualidad la figura de la prescripción, es decir, esclarecer cuál es el plazo que tiene el consumidor para reclamar la restitución de sus gastos, si esa posibilidad concluye en algún momento y, en suma, si a fecha de hoy está a tiempo de poder efectuarlo.

Por ley, el plazo del que dispone el consumidor es de cinco años (al tratarse de una acción personal que no tiene señalado expresamente un plazo de prescripción específico, en virtud del artículo 1962.2 del Código Civil), sin embargo, el debate se sitúa en averiguar cuál es el día inicial del cómputo de ese plazo de cinco años. Pues bien, la doctrina y jurisprudencia en el terreno que nos ocupa han interpretado el día inicial de diversas maneras, que se podrían resumir en tres tendencias minoritarias, que benefician más al profesional, y una mayoritaria, que beneficia al consumidor.

¿CUÁLES SON ESTAS TENDENCIAS?

La primera tendencia, minoritaria, defiende que el plazo de cinco años empieza a correr desde la terminación o cancelación del contrato, la segunda considera que el plazo debe computarse desde que se produce el abono de la última factura de los gastos hipotecarios, y la tercera, que el plazo debe contar desde que el Tribunal Supremo dictó sus primeras sentencias declarando abusiva la cláusula que atribuía todos los gastos hipotecarios al prestatario (STS 23 de diciembre de 2015) y distribuía por primera vez qué gastos debía soportar cada parte (STS 23 de enero de 2019). Por su parte, la línea mayoritaria, que resulta más beneficiosa para el consumidor, defiende que el plazo cuenta una vez se ha declarado la cláusula de distribución de gastos hipotecarios como abusiva y nula, teniéndose por no puesta (acción que es imprescriptible), siendo entonces cuando accesoriamente surgiría la acción de restitución de esos gastos que no deberían haberse abonado nunca.

Por todo ello, no es de extrañar que con el nuevo año saltaran las alarmas porque se agotaba el plazo para que los consumidores reclamaran sus gastos, siendo la fecha fin el 23 de enero de 2024, al cumplirse cinco años desde que el Tribunal Supremo dictase la sentencia en la que distribuía por primera vez qué gastos correspondían a cada parte. No obstante, este planteamiento ha dado un giro inesperado con la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictada el pasado 25 de enero de 2024.

En primer lugar, el TJUE niega que el plazo de prescripción haya finalizado el 23 de enero de 2024, tras considerar que el consumidor, que se halla en situación de inferioridad a nivel de información frente al profesional, no tiene por qué estar al día de la jurisprudencia por más que esté consolidada; y en segundo lugar, se opone a que el plazo de prescripción de cinco años comience a contar desde que se efectuó el último pago de los gastos ya que el consumidor, en ese momento, no podía conocer la valoración jurídica de esos hechos.

En conclusión, la citada sentencia clarifica que, para que el plazo de prescripción empiece a correr se debe tener en cuenta si el consumidor conoce todos sus derechos y si ha tenido tiempo suficiente para reclamarlos.

En nuestra opinión, esta Sentencia ha aclarado muchas cuestiones, pero, sin embargo, ha dejado muchas otras abiertas, que nuestros tribunales tendrán que suplir respetando el principio de efectividad.

Para terminar, una vez aclarado el tema del plazo, parece conveniente recordar los pasos que hay que seguir para ejercitar la acción.

PASOS PARA EJERCITAR LA ACCIÓN

Hoy en día, la respuesta de los tribunales es unánime y permite reclamar el 50% de los gastos de notaría, el 100 % de los gastos de gestoría, el 100 % de los gastos del Registro de la Propiedad y el 100 % de los gastos de tasación, justificándolo de la siguiente manera:

• Notaria, porque la normativa notarial habla en general de “interesados”, pero no especifica si a estos efectos el interesado es el prestatario o el prestamista, y en el préstamo hipotecario están interesados tanto el consumidor, por la obtención del préstamo a un interés generalmente inferior al que pagaría en un contrato sin garantía real, como el prestamista, por la garantía hipotecaria.

• Gestoría, porque la tramitación de la inscripción registral no solo le conviene al consumidor y, con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonarse los gastos de gestoría por lo que, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o parte de esos gastos, no cabe negarle la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula declarada abusiva.

• Registro de la Propiedad, porque es la entidad financiera la titular del derecho de crédito garantizado por el derecho real que puede ejecutar la garantía en caso de incumplimiento de las obligaciones del prestatario.

• Tasación, por el mismo motivo que el gasto de gestoría ya que la Ley 5/2019 del 15 de marzo no resulta aplicable.

De todo lo anterior se extrae que, para poder reclamar será necesario disponer de los documentos que permitan demostrar que se han abonado esos gastos en cuestión, concretamente, las facturas de notaría, gestoría, registro, tasación y por supuesto, de la Escritura de préstamo hipotecario formalizada antes del 16 de junio de 2019, fecha en que entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Quizá fuera posible reclamar también la restitución del gasto de la comisión de apertura, pero ese concepto actualmente y tras la reciente Sentencia del Tribunal Supremo  816/2023, de 29 de mayo de 2023 ha quedado un poco en el aire, por lo que habrá que valorar el caso concreto y ver si cumple con los requisitos para ello, entre otros: si la comisión de apertura no se incluía en el contrato de forma transparente, si el banco cobró por servicios que en realidad no prestaba o si el importe es desproporcionado.

Posteriormente, una vez recopilada toda la documentación, habrá de reclamarse extrajudicialmente a la entidad bancaria, trámite que normalmente se realiza de forma telemática a través del mail de atención al cliente de la entidad financiera correspondiente. Tras efectuar esta reclamación, el banco tendrá dos meses como máximo para dar una respuesta, y en caso de que sea negativa o no conteste, se abre la opción de acudir a la vía judicial.

Para ello hay que tener en cuenta que, al tratarse de un juicio ordinario en el que se pide la nulidad de condiciones generales de la contratación se exige la representación mediante procurador y defensa de abogado, y que, los juzgados suelen tardar una media de entre 5 a 12 meses en aceptar la tramitación del caso, y, a partir de ahí, depende de la complejidad de la demanda y el volumen de trabajo del propio tribunal para resolver y dictar una sentencia, que puede ser recurrida por el banco, lo que todavía dilataría más el proceso.

En conclusión, actualmente el consumidor aún se encuentra dentro del plazo para reclamar los gastos hipotecarios y los pasos a seguir son muy sencillos, pero si, finalmente, el Banco no aceptase la reclamación extrajudicial y la opción fuese la vía judicial, desde MARTINEZ SANZ ABOGADOS atesoramos mucha experiencia en la llevanza de estos asuntos y brindamos el asesoramiento y confianza que el cliente necesita junto a la mejor defensa posible.