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¿QUÉ OCURRE SI EL BANCO EJECUTA LA HIPOTECA DEL INMUEBLE QUE TENGO ALQUILADO?

Cuando se ejecuta la hipoteca que grava el inmueble que arrendamos, se produce su consecuente enajenación forzosa vía subasta judicial y, por lo tanto, esto afecta al contrato de arrendamiento suscrito.

A continuación, se exponen las diferentes situaciones que se dan cuando tras la subasta, el inmueble es adquirido por el Banco o un acreedor cualquiera diferente al arrendador original.

¿CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA O PARA USO DISTINTO AL DE LA VIVIENDA?

Es importante hacer esta distinción ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos ofrece un tratamiento diferenciado según el tipo de inmueble arrendado.

  • ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA:

El Tribunal Supremo ha establecido que los arrendamientos de inmuebles para uso distinto de vivienda (por ejemplo, los locales comerciales) que no se encuentren inscritos en el Registro de la Propiedad, o su inscripción haya tenido lugar con posterioridad a la inscripción de la hipoteca ejecutada, no tienen ninguna eficacia frente al adjudicatario del inmueble en la subasta, lo que conlleva la extinción del arrendamiento. A menos que el nuevo adquirente opte por subrogarse en la posición del anterior arrendador de tal manera que se mantenga la vigencia del contrato de arrendamiento.

  • ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA:

Para conocer los efectos de la ejecución de la hipoteca que grava el inmueble arrendado tenemos que acudir a lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En su caso, al haber sido objeto de modificaciones legislativas hay que atender a la fecha en la que se formalizó el contrato.

En los siguientes casos se parte de la premisa de que el contrato de arrendamiento no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción de la hipoteca que se ejecuta, pues en ese caso el contrato no se extingue.

a) Contratos celebrados hasta junio de 2013

Si la vivienda arrendada sale a subasta a consecuencia de la ejecución hipotecaria adjudicándosela el Banco o un acreedor cualquiera, el arrendatario tiene derecho a continuar en el inmueble hasta que se cumplan los cincos años (duración mínima del contrato de arrendamiento).

b) Contratos celebrados entre junio de 2013 y marzo de 2019

Tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, durante este periodo, si se ejecuta la hipoteca el contrato se extinguirá, si bien, una vez transcurran los tres años de duración mínima establecida si es que el contrato tuviera una duración inferior.

c) Contratos celebrados a partir de marzo de 2019

Si durante los cinco primeros años del contrato de arrendamiento tiene lugar la subasta del inmueble a consecuencia de la ejecución hipotecaria, el arrendatario tiene derecho a permanecer en el inmueble hasta que se cumpla el periodo de los cinco años, aun cuando el plazo estipulado en el contrato sea inferior por ser este el plazo máximo prorrogable de los contratos de arrendamiento.

¿QUÉ PUEDO HACER COMO ARRENDATARIO DE LA VIVIENDA O LOCAL OBJETO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA?

Si se tiene conocimiento de la existencia de la subasta del inmueble arrendado, lo más aconsejable, es comunicar al Juzgado ante el que se tramita el procedimiento de ejecución hipotecaria la existencia del arrendamiento aportando el contrato para justificar la ocupación y evitar el desalojo.

Si bien, también puede darse el caso de que el propio ejecutante ponga en conocimiento del juzgado la existencia del arrendamiento, de este modo, será el juzgado quien informe de la ejecución a los arrendatarios y les requiera a fin de que justifiquen su ocupación.

Por último, en el supuesto de que el banco o tercer acreedor al ejecutar la hipoteca solicite el lanzamiento de los arrendatarios del inmueble ante Juzgado donde se tramita la ejecución, previo a acordar lo oportuno, se citará a los arrendatarios a una vista en la que se tendrá la oportunidad de alegar y probar lo que se considere oportuno respecto su situación en el inmueble. Hay que resaltar la transcendencia de acudir a la vista ya que la incomparecencia determinará el acuerdo el desalojo sin más trámites. El juzgado resolverá sobre el lanzamiento y decidirá si los arrendatarios tienen derecho a permanecer en el inmueble.

No dude en contactar con Martínez Sanz Abogados si necesita asesoramiento legal en el ámbito del Derecho Inmobiliario.

 

Patricia Blanco Garrido. Abogada.