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DEFECTOS CONSTRUCTIVOS ¿QUÉ SE PUEDE HACER CUANDO APARECEN EN UNA VIVIENDA DE NUEVA CONSTRUCCIÓN Y QUIÉNES SON LOS SUJETOS RESPONSABLES?

Ante la compra de una vivienda de nueva construcción, con el transcurso del tiempo, puede sorprendernos la aparición de defectos en la misma. Por ejemplo, podemos encontrar grietas, humedades o incuso mal funcionamiento de instalaciones. Por ello, es importante conocer la normativa que protege a los compradores de inmuebles frente a dichos defectos constructivos y quiénes son los sujetos responsables.

¿CUÁLES SON LAS ACCIONES QUE SE PUEDEN EJERCITAR ANTE LOS DEFECTOS CONSTRUCTIVOS?

La normativa principal que protege a los adquirentes de viviendas frente a defectos constructivos es la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE). Si bien antes de centrarnos en ella, creemos conveniente destacar que las acciones comprendidas en la misma no son las únicas que se pueden ejercitar, sino que la jurisprudencia ha determinado que también asisten al comprador y son compatibles con las contenidas en la LOE los siguientes remedios:

  • Las acciones genéricas de nulidad y anulabilidad por inexistencia o vicio de alguno de sus elementos esenciales regulados en los artículos 1.261 y 1.300 y siguientes del Código Civil.
  • Las acciones edilicias de los artículos 1.484, 1.485, 1.486.1 y 1.490 CC, que son las que reconoce el Código Civil a comprador de un bien y que le permiten, ante la existencia de vicios en la cosa objeto del contrato, optar por desistir del mismo, obtener una rebaja del precio y, en u caso, que se le abonen los gastos del contrato y los daños y perjuicios sufridos.
  • Las acciones de responsabilidad por dolo del vendedor contenidas en los artículos 1.486.2, 1.487 y 1.488 CC.
  • La acción de resolución o resarcimiento en caso de pleno incumplimiento del vendedor por inhabilidad absoluta del objeto regulada en los artículos 1.101 y 1.124 CC.
  • La acción de resarcimiento por el defectuoso o parcial cumplimiento de la obligación recogidos en los artículos 1.092, 1.101, 1.124 y 1.258 CC.
  • La acción de responsabilidad por daños originados en el correcto uso de los servicios a que se refiere el artículo 148 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobada por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, conforme al artículo 149 del mismo texto.

¿CUÁL ES EL PLAZO EN QUE DEBEN MANIFESTARSE LOS DEFECTOS Y CUÁNTO TIEMPO HAY PARA RECLAMARLOS?

Si nos limitamos al régimen de responsabilidad regulado en la LOE, el artículo 17 de la misma establece unos plazos o periodos, denominados de garantía. En este período se deben manifestar los daños para poder reclamar la indemnización correspondiente a dichos daños a los sujetos intervinientes en el proceso constructivo. Estos plazos de garantía tienen distinta duración según la clase de daño, distinguiendo la ley entre defectos estructurales, defectos de habitabilidad y defectos de terminación o acabado.

De esta forma, el plazo de garantía para los defectos estructurales, que son los que afectan a los soportes, cimentación, forjados o vigas, entre otros, es de 10 años (artículo 17.1 a) LOE).  Para los defectos de habitabilidad, el plazo de garantía es de 3 años. Y, por último, el periodo de garantía reconocido para los defectos de acabado es de 1 año. Todos estos plazos se cuentan desde la fecha de la recepción de la obra sin reservas o la subsanación de éstas.

Una vez manifestados los defectos dentro de los períodos de garantía recogidos en la LOE, el plazo que dispone la ley para reclamarlos es de dos años a contar desde que se produzcan los mismos, conforme al articulo 18 de la LOE. Transcurrido dicho plazo sin haber efectuado reclamación alguna, no será posible sujetarse al régimen establecido en la LOE, sin perjuicio de que se puedan ejercitar las acciones anteriormente mencionadas.

Así, con relación a la forma de reclamar dichos desperfectos, una vez manifestados dentro de los plazos de garantía, la manera más adecuada de hacerlo sería mediante la remisión de un burofax. Pues de cara a un procedimiento, se trataría de una prueba indiscutible, a diferencia de la remisión de un simple correo electrónico. Este último podría conllevar que la otra parte negase la veracidad de su contenido y haría necesario solicitar la emisión de certificaciones al servidor, por ejemplo, lo que alargaría en demasía el procedimiento. No obstante, actualmente se pueden remitir correos electrónicos certificados a los que los juzgados están reconociendo los mismos efectos que al burofax.

¿QUIÉNES SON LOS SUJETOS RESPONSABLES Y A QUIÉN PUEDO EXIGIR LA INDEMNIZACIÓN DE LOS DAÑOS?

Los sujetos a los que se puede dirigir la reclamación de indemnización de los daños causados son los denominados “agentes de la edificación” que comprenden al promotor, proyectista, constructor, director de la obra y al director de ejecución de la obra. La responsabilidad de estos sujetos se exigirá solidariamente cuando no pudiera individualizarse con exactitud la causa de los daños materiales. También cuando quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido. No obstante, el promotor responderá  solidariamente con los sujetos intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

 

 

María Vázquez de las Cuevas