Por expresarlo de forma resumida, los vicios ocultos son defectos o imperfecciones que tiene la cosa objeto de compraventa en el momento de su adquisición y que no pueden apreciarse a simple vista, pero que afectan a su calidad, funcionalidad o seguridad.

A partir de aquí, para saber si nos encontramos ante un vicio oculto, éste deberá cumplir con ciertas características:

  1. El defecto debe ser preexistente a la compraventa.
  2. Debe resultar “oculto”, es decir, que no sea apreciable o reconocible a simple vista.
  3. Tiene que ser de tal entidad que haga la cosa impropia para el uso al que ordinariamente se destina.

Los vicios ocultos son un concepto relevante tanto en el ámbito del derecho civil como en el puramente mercantil, ya que protegen a los consumidores de productos defectuosos que no cumplen con las expectativas mínimas de calidad o funcionalidad, pero también a los empresarios que adquieren de otros comerciantes en el desarrollo de su actividad.

En términos generales, los vicios ocultos se suelen dar en contratos de compraventa y en contratos de arrendamiento, y algunos de los supuestos más comunes podrían ser: grietas o humedades en una vivienda que no se aprecian a simple vista pero que se hacen evidentes con el tiempo, un motor de coche defectuoso que no se reconoce durante la prueba de conducción, pero sí más adelante, o fallos internos que padece un electrodoméstico debido a un defecto no detectado inicialmente, entre otros.

¿Dónde se regulan los vicios ocultos?

En cuanto a su regulación, se encuentra principalmente contemplada en el Código Civil, concretamente en los artículos 1484 al 1499 del CC, que regulan los vicios ocultos en el marco de la compraventa de bienes, considerando que estos defectos ocultos hacen la cosa impropia para el uso al que se destina o disminuyen de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, y en este sentido, se obliga al vendedor al saneamiento de estos vicios, incluso aunque los ignorase, eso sí, siempre y cuando se reclame dentro del plazo establecido para ello. No obstante, el vendedor no será responsable si, aun reclamándolo en tiempo y forma, los defectos manifiestos estuvieren a simple vista o si, aun sin ser manifiestos, el comprador sea un perito o experto en la materia, que por razón de su oficio o profesión podría haberlos conocido (o debiera haberlo hecho); a modo de ejemplo, podría ser el caso de un mecánico que compra un coche de segunda mano, aunque para valorarlo correctamente, tendríamos que estar al caso concreto y a las circunstancias que se han dado.

Asimismo, encontramos otras normativas que también regulan los vicios ocultos, por un lado, el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (TRLGDCU), que contiene una serie de normas generales sobre garantía de los productos de consumo, expresamente en los art. 114 y ss. del citado precepto así como en su Disposición transitoria primera sobre garantía comercial, y, por otro lado, el Código de Comercio en su apartado de compraventas y permutas mercantiles regulados en los artículos 325 al 346 C.Com. Se trata, en consecuencia, de una materia muy regulada.

¿Cómo podemos reclamarlos y qué plazo tenemos para ello?

Si bien la existencia de vicios ocultos da lugar a distintas acciones genéricas de nulidad y anulabilidad del contrato por ausencia de alguno de sus elementos esenciales, también existen en nuestro ordenamiento jurídico acciones más específicas para que el comprador pueda reclamar al vendedor si éste incumple su obligación de entregarle la cosa sin vicios ni defectos y sin la aptitud precisa para ser destinada al uso previsto. Estas acciones van dirigidas a obtener bien la resolución del contrato, o bien la modificación de sus condiciones, así como al resarcimiento de daños y perjuicios:

  1. La acción de saneamiento: Es aquella en la que el comprador exige al vendedor que adecúe el bien conforme a las condiciones pactadas pues éste queda obligado a proporcionar al comprador la posesión pacífica y las características aparentes de la cosa entregada.
  • La acción redhibitoria: El comprador rescinde el contrato y obtiene la devolución del precio pagado junto con los gastos en los que haya incurrido, y en el caso de que el vendedor ya conociese de la existencia de estos vicios ocultos y no los manifestase al comprador en el momento de formalizar la compraventa, surge la responsabilidad por dolo en la que el vendedor deberá indemnizarle por todos los daños y perjuicios que se puedan demostrar. Esta acción se dirige a la resolución del contrato entre comprador-vendedor y pretende su rescisión total.
  • La acción “quanti minoris”: Se rebaja una cantidad proporcional del precio abonado, tras la valoración realizada por un perito; de esta manera, se restablece la equidad contractual y se adecúa al verdadero valor del bien adquirido, sin que quepa en esta acción la posibilidad de indemnizar por daños y perjuicios.Principio del formulario

El plazo de ejercicio de las acciones de que dispone el comprador frente al vendedor en las compraventas entre particulares es de los seis meses a contar desde la entrega de la cosa vendida, conforme preceptúa el art. 1490 Cód. Civ., y se trata, en todo caso, de un plazo de caducidad, por lo que la acción no prescribe, sino que caduca a los seis meses, lo que implica que no se puede interrumpir, suspender ni ejercer la reclamación una vez transcurrido dicho tiempo, independientemente de cuándo se adviertan los vicios ocultos. Por tanto, se recomienda actuar lo antes posible tras descubrir cualquier defecto e informar inmediatamente del mismo al vendedor, pues cuanto más tiempo transcurra más difícil será demostrar que el vicio existía previamente al momento de la adquisición.

Aun así, es importante tener en cuenta que, si el comprador descubre el defecto después de que haya transcurrido ese plazo de seis meses, la ley también le ampara con otras vías:

  • Puede ejercer la acción de nulidad del contrato prevista en el art. 1301 CC, se establece un plazo de prescripción de cuatro años desde la consumación del contrato. No obstante, se trata de una vía excepcional.
  • Puede escoger entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses, regulado en el art. 1124 CC, en el que se establece un plazo de 5 años desde que se produce el incumplimiento (art. 1964 CC).

De manera excepcional, cuando concurra el supuesto específico regulado en el art. 342 del C.Com (por regla general estaremos ante una compraventa de mercancías entre comerciantes), será condición indispensable que el comprador realice una reclamación al vendedor, aunque de forma extrajudicial, dentro de los treinta días siguientes a la entrega del bien o mercancía.

Además, es importante tener en cuenta que, si la compraventa en lugar de ser entre particulares es entre un consumidor y un profesional, existe la posibilidad de acogerse al procedimiento previsto al efecto en el TRLGDCU, que a rasgos generales resulta más beneficioso; concretamente en sus arts. 114 y ss. se establece la opción de que, a falta de conformidad, el comprador podrá elegir entre la reparación o sustitución del bien, una reducción proporcionada del precio o incluso la resolución del contrato cuando se den los supuestos específicos para ello. En estos casos, el vendedor profesional será responsable de las faltas de conformidad que existan en el momento de entrega y de las que se manifiesten en el plazo de tres años desde la misma (aunque existe la posibilidad de acordar un plazo menor, nunca inferior a un año, cuando se trate de bienes de segunda mano). La acción para reclamar el cumplimiento prescribe a los 5 años desde la manifestación de la falta de conformidad.

¿Qué son los plazos de garantía? ¿Cuál es la diferencia entre plazo de prescripción y plazo de garantía?

Muy a menudo los bienes se venden “con garantía”. La diferencia entre el plazo de prescripción y el plazo de garantía en el contexto de la Ley de Consumidores y Usuarios es importante, ya que ambos conceptos están relacionados, pero cumplen funciones diferentes.

Por un lado, el plazo de garantía es el periodo de tiempo durante el cual el vendedor tiene la obligación de reparar, remplazar o devolver el dinero de un producto que resulte defectuoso; este plazo comienza desde la entrega del bien al consumidor, mientras que, por otro lado, el plazo de prescripción es el periodo dentro del cual el consumidor puede ejercer su derecho legal de reclamar por el defecto ocasionado, y este plazo se cuenta desde el descubrimiento del defecto, y no tanto desde la entrega del bien. Si no se reclama dentro de ese plazo, el derecho de reclamar prescribe, aunque puede interrumpirse comunicándoselo fehacientemente al vendedor.

¿Qué ocurre cuando lo que nos encontramos son vicios ocultos en la construcción? ¿Cuál es el plazo para reclamarlo?

Los vicios ocultos en la construcción son defectos en la vivienda, edificio o local, que no se aprecian en la entrega al cliente de la obra, pero que pueden ser consecuencia de errores en la fase de ejecución de la obra, deficiencia en el proyecto o mala calidad de los materiales utilizados. En estos supuestos, las acciones para exigir la responsabilidad por daños materiales dimanantes de los vicios ocultos de la construcción prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual, tal y como regula el artículo 18.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE),

Asimismo, habrá que tener en cuenta también los plazos de garantía que establece el artículo 17.1 de la misma ley, que varían según el tipo de defecto y durante los cuales responden los denominados agentes de la edificación:

  • Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  • Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad que la propia Ley de Ordenación de la Edificación establece en el apartado 1 de la letra c) del artículo 3.
  • El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

Estos plazos de garantía operan con independencia de que la vivienda sea nueva o se haya transmitido a un segundo o ulterior adquirente, y comienzan a contar no desde la compra de la vivienda sino desde la firma del acta de recepción de obra.

A modo de ejemplo y para entenderlo mejor, el primer plazo de garantía de diez años obliga a los agentes que intervienen en la edificación (es decir, arquitectos, promotor y constructor) a responder de los vicios o defectos estructurales, que son los que suelen tardar más tiempo en manifestarse; sin embargo, esta garantía de diez años no supone que el propietario-comprador disponga de 10 años para formular la acción de responsabilidad por vicios constructivos, sino que tendrá un plazo de 2 años a contar desde que se produzca el daño o tenga conocimiento del mismo. Por lo tanto, el plazo de diez años es el plazo durante el cual debe manifestarse el daño para que se impute a los agentes de la construcción y, una vez el daño ya se ha manifestado, el propietario tendrá un plazo de 2 años bien para formular la reclamación o bien para interrumpir el plazo de prescripción.

A la luz de todo lo anteriormente expuesto, creemos que resulta evidente la complejidad del tema. Por ello, si usted considera que se encuentra en una situación similar en la que ha resultado perjudicado y necesita asesoramiento legal para ver cómo proceder, no dude en ponerse en contacto con nosotros, en Martínez Sanz Abogados tenemos una gran experiencia en esta materia y estaremos encantados de atenderle.