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EL CONTRATO DE ARRAS: ALGUNAS CUESTIONES PRÁCTICAS

Seguro que alguna vez has oído hablar del contrato de arras o señal, pues es muy frecuente recurrir a este tipo de pacto cuando se va a formalizar una operación de compraventa. Pero ¿qué es realmente un contrato de arras? Y, sobre todo, ¿por qué es tan importante conocer las consecuencias que puede tener su incumplimiento?

Las próximas líneas tratarán de resolver estas y otras cuestiones fundamentales que deben tenerse en cuenta a la hora de efectuar la compraventa de un inmueble.

¿Qué es el contrato de arras o señal?

Consiste en un acuerdo entre vendedor y comprador por medio del cual el primero se compromete a transmitir (normalmente) un bien inmueble en un periodo de tiempo determinado y el segundo al pago del precio, en los términos pactados, con previa aportación de una señal, comúnmente conocida como arras.

Este pacto no es obligatorio, pero sí muy recomendable para dotar de seguridad a las partes que intervienen en la compraventa de un inmueble, dado que lo más habitual es que cada una de ellas tenga unos intereses distintos: por lo general, el vendedor no quiere retirar su vivienda del mercado sin antes tener la garantía de que el ofertante va a llevar a término la compra; el comprador, por su parte, requiere de tiempo para organizarse de cara a la adquisición, en muchas ocasiones, porque necesita obtener financiación, lo que en la práctica puede implicar que, tras los largos trámites que ello conlleva, la entidad bancaria termine por concederla o no. A ello, claro está, pueden sumarse otros problemas como, por ejemplo, de carácter urbanístico o registral, que demoren y/o dificulten en mayor o menor medida la operación.

En definitiva, nos encontramos con que, desde que la parte compradora se muestra interesada en la compra del inmueble hasta que la compraventa se materializa, transcurre un tiempo bastante extenso en el que comprador o vendedor pueden cambiar de opinión. Para evitar que ello pueda generar problemas, resulta fundamental que las partes firmen un contrato de arras en el que las condiciones y la operativa de la compraventa queden perfectamente detalladas.

¿Qué tipo de arras existen?

La doctrina moderna y la jurisprudencia del Tribunal Supremo se han encargado de distinguir entre tres tipos o modalidades de arras:

  • Arras penitenciales o liberatorias: Son las más comunes y se caracterizan porque permiten el desistimiento libre de las partes mediante la pérdida o restitución doblada de la cantidad entregada en concepto de señal o arras. La entrega de dinero se entiende, por tanto, como una especie de garantía de cumplimiento del contrat
  • Arras confirmatorias: A diferencia de las anteriores, en estas no cabe el desistimiento de las partes, pues la entrega de dinero se entiende efectuada como un pago anticipado a cuenta de la obligación de pago del comprador.
  • Arras penales: Son las menos habituales. No son un anticipo del precio de la compraventa ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato principal. Se asemejan, más bien, a las obligaciones con cláusula penal, pues se configuran como el importe de la pena que debe abonarse en caso de que exista un incumplimiento.

Y si una de las partes incumple, ¿las consecuencias son las mismas en cualquier modalidad de arras?

La respuesta debe ser negativa. Como hemos podido ver, las consecuencias varían según el tipo de arras, razón por la que resulta importante conocer con exactitud qué modalidad de arras hemos firmado o, si todavía no lo hemos hecho, cuál de ellas nos interesa más.

Las arras penitenciales, como decíamos, son las únicas que facultan a las partes a desistir en caso de que alguna de ellas cambie de opinión. Cuando eso ocurre, se impone una penalización a la parte incumplidora: al vendedor, la de devolver el doble de la cantidad que le ha sido entregada como señal y al comprador, la pérdida del dinero dado en tal concepto.

Por tanto, si se hace uso de esta tipología no se puede obligar a ninguna de las partes contratantes al cumplimiento forzoso, como tampoco reclamar daños y perjuicios por la inobservancia de alguna de las cláusulas, pues la única penalización que se puede imponer a quien incumple es la que acabamos de comentar. Con lo cual, son las más aconsejables cuando se prevé que pueden darse determinadas circunstancias que hagan posible la frustración de la compraventa.

Las arras confirmatorias, por el contrario, no permiten a las partes la resolución de las obligaciones contraídas, pues como apuntábamos, la compraventa ya se entiende realizada con la entrega del dinero: si una de ellas incumple, la otra puede obligar a que se cumpla con lo acordado, e incluso puede solicitar la resolución del contrato con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios al resultar de aplicación el artículo 1.124 del Código Civil. Por dicha razón, esta modalidad de arras se suele emplear cuando se quiere reforzar la existencia del contrato.

Por último, en caso de darse un incumplimiento de las arras penales, la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento de la obligación junto con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios y, además, en el supuesto de que las partes así lo hayan pactado, puede pedir la devolución de las arras por duplicado.

Una advertencia. Conviene tener en cuenta que, aunque las arras penitenciales son las únicas reguladas en el Código Civil (artículo 1.454), su contenido no es imperativo por lo que, como han declarado nuestros tribunales, si las partes quieren acogerse a este tipo de arras (para poder desistir en cualquier momento del contrato) deben manifestarlo de modo expreso en el contrato. De lo contrario, se entiende que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

¿Qué hacer ante el incumplimiento de un contrato de arras?

En el caso de que hayas firmado un contrato de arras y la otra parte no haya cumplido con sus obligaciones, debes saber que existen dos vías de reclamación, la extrajudicial y la judicial. En ambos casos es fundamental analizar con detalle el tipo de contrato de arras firmado y el contenido de las cláusulas para efectuar una correcta reclamación y, por supuesto, contar con el soporte documental que pueda acreditar el incumplimiento.

Por eso, tanto si vas a realizar una operación de compraventa y tienes que suscribir un contrato de arras, como si ya lo has firmado y la otra parte ha incumplido con sus obligaciones, te aconsejamos que busques asesoramiento. En Martínez Sanz Abogados, somos expertos en este tipo de operaciones y te podemos acompañar durante todo el proceso de compraventa de tu vivienda.

Natalia Badenas Ros. Abogada.