Con la entrada en vigor de la Ley 8/2021, de 2 de junio por la que se reforma la legislación civil y procesal, queda derogado el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Ello supone un cambio muy importante, en la medida que, desde hoy pueden inscribirse, con plenos efectos, la venta de los inmuebles realizada por determinados herederos, sin necesidad de esperar dos años

¿Qué implicaba la aplicación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que ahora ha sido derogado?

El precepto suponía una excepción a la fe pública registral, de modo que si un inmueble recibido en herencia, por un heredero no forzoso (hermanos, sobrinos, hijastros o personas sin relación de parentesco con el fallecido), se vendía antes de dos años desde el fallecimiento, la venta se podía inscribir en el Registro Civil, pero con limitaciones. A saber, la transmisión no surtía plenos efectos, hasta que transcurriera el meritado plazo de dos años, a menos que lo adquirieran otros herederos.

¿Cuáles han sido los problemas prácticos que generaba esta limitación?

Si bien la intención del legislador al incluir este precepto fue la de proteger a posibles herederos que pudieran surgir con posterioridad a la adjudicación de la herencia, la realidad es que en la práctica se vinieron generando problemas de suficiente envergadura que quizás, hicieron replantear que el objetivo loable que se trataba de alcanzar con esta medida resultaba contraproducente.

Así, las entidades bancarias han sido reacias a otorgar préstamos hipotecarios a los adquirentes de los inmuebles, por la inseguridad jurídica que les generaba el hecho de que la operación pudiera quedar anulada ante la declaración de nuevos herederos.

En consecuencia, en el caso de que los herederos que necesitaran vender los inmuebles se enfrentaban a una situación complicada hasta el punto de que en algunos casos se vieran en la necesidad de tener que renunciar a la herencia.

¿Qué ocurre con las operaciones de venta realizadas con anterioridad?

La Ley 8/2021 se limita a derogar el mencionado artículo a partir de los 3 meses desde su publicación, sin que conste en la citada norma disposiciones transitorias que regule las sucesiones anteriores a su entrada en vigor.

Ello hace pensar que los efectos de la supresión del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, se aplica de manera automática desde el 3 de septiembre y podría solicitarse la cancelación de cualquier limitación a las transmisiones realizadas con anterioridad.

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Sara Vayá Sanchís. Abogada en Martínez Sanz Abogados.