{"id":6624,"date":"2022-02-22T13:08:47","date_gmt":"2022-02-22T11:08:47","guid":{"rendered":"http:\/\/martinezsanzabogados.com\/?p=6624"},"modified":"2023-09-08T13:57:10","modified_gmt":"2023-09-08T11:57:10","slug":"el-contrato-de-arras-algunas-cuestiones-practicas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/martinezsanzabogados.com\/en\/el-contrato-de-arras-algunas-cuestiones-practicas\/","title":{"rendered":"EL CONTRATO DE ARRAS: ALGUNAS CUESTIONES PR\u00c1CTICAS"},"content":{"rendered":"<p>Seguro que alguna vez has o\u00eddo hablar del <em>contrato de arras o se\u00f1al, <\/em>pues es muy frecuente recurrir a este tipo de pacto cuando se va a formalizar una operaci\u00f3n de compraventa. Pero \u00bfqu\u00e9 es realmente un contrato de arras? Y, sobre todo, \u00bfpor qu\u00e9 es tan importante conocer las consecuencias que puede tener su incumplimiento?<\/p>\n<p>Las pr\u00f3ximas l\u00edneas tratar\u00e1n de resolver estas y otras cuestiones fundamentales que deben tenerse en cuenta a la hora de efectuar la compraventa de un inmueble.<\/p>\n<h4><strong>\u00bfQu\u00e9 es el contrato de arras o se\u00f1al?<\/strong><\/h4>\n<p>Consiste en un acuerdo entre vendedor y comprador por medio del cual el primero se compromete a transmitir (normalmente) un bien inmueble en un periodo de tiempo determinado y el segundo al pago del precio, en los t\u00e9rminos pactados, con previa aportaci\u00f3n de una se\u00f1al, com\u00fanmente conocida como <em>arras<\/em>.<\/p>\n<p>Este pacto no es obligatorio, pero s\u00ed muy recomendable para dotar de seguridad a las partes que intervienen en la compraventa de un inmueble, dado que lo m\u00e1s habitual es que cada una de ellas tenga unos intereses distintos: por lo general<strong>, <\/strong>el vendedor no quiere retirar su vivienda del mercado sin antes tener la garant\u00eda de que el ofertante va a llevar a t\u00e9rmino la compra; el comprador, por su parte, requiere de tiempo para organizarse de cara a la adquisici\u00f3n, en muchas ocasiones, porque necesita obtener financiaci\u00f3n, lo que en la pr\u00e1ctica puede implicar que, tras los largos tr\u00e1mites que ello conlleva, la entidad bancaria termine por concederla o no. A ello, claro est\u00e1, pueden sumarse otros problemas como, por ejemplo, de car\u00e1cter urban\u00edstico o registral, que demoren y\/o dificulten en mayor o menor medida la operaci\u00f3n.<\/p>\n<p>En definitiva, nos encontramos con que, desde que la parte compradora se muestra interesada en la compra del inmueble hasta que la compraventa se materializa, transcurre un tiempo bastante extenso en el que comprador o vendedor pueden cambiar de opini\u00f3n. Para evitar que ello pueda generar problemas, resulta fundamental que las partes firmen un contrato de arras en el que las condiciones y la operativa de la compraventa queden perfectamente detalladas.<\/p>\n<h4><strong>\u00bfQu\u00e9 tipo de arras existen?<\/strong><\/h4>\n<p>La doctrina moderna y la jurisprudencia del Tribunal Supremo se han encargado de distinguir entre <u>tres tipos o modalidades de arras:<\/u><\/p>\n<ul>\n<li><strong>Arras penitenciales o liberatorias<\/strong>: Son las m\u00e1s comunes y se caracterizan porque permiten el desistimiento libre de las partes mediante la p\u00e9rdida o restituci\u00f3n doblada de la cantidad entregada en concepto de se\u00f1al o <em>arras<\/em>. La entrega de dinero se entiende, por tanto, como una especie de garant\u00eda de cumplimiento del contrat<\/li>\n<li><strong>Arras confirmatorias:<\/strong> A diferencia de las anteriores, en estas no cabe el desistimiento de las partes, pues la entrega de dinero se entiende efectuada como un pago anticipado a cuenta de la obligaci\u00f3n de pago del comprador.<\/li>\n<li><strong>Arras penales:<\/strong> Son las menos habituales. No son un anticipo del precio de la compraventa ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato principal. Se asemejan, m\u00e1s bien, a las obligaciones con cl\u00e1usula penal, pues se configuran como el importe de la pena que debe abonarse en caso de que exista un incumplimiento.<\/li>\n<\/ul>\n<h4><strong>Y si una de las partes incumple, \u00bflas consecuencias son las mismas en cualquier modalidad de arras? <\/strong><\/h4>\n<p>La respuesta debe ser negativa. Como hemos podido ver, las consecuencias var\u00edan seg\u00fan el tipo de arras, raz\u00f3n por la que resulta importante conocer con exactitud qu\u00e9 modalidad de arras hemos firmado o, si todav\u00eda no lo hemos hecho, cu\u00e1l de ellas nos interesa m\u00e1s.<\/p>\n<p>The <u>arras penitenciales<\/u>, como dec\u00edamos, son las \u00fanicas que facultan a las partes a desistir en caso de que alguna de ellas cambie de opini\u00f3n. Cuando eso ocurre, se impone una penalizaci\u00f3n a la parte incumplidora: al vendedor, la de devolver el doble de la cantidad que le ha sido entregada como se\u00f1al y al comprador, la p\u00e9rdida del dinero dado en tal concepto.<\/p>\n<p>Por tanto, si se hace uso de esta tipolog\u00eda no se puede obligar a ninguna de las partes contratantes al cumplimiento forzoso, como tampoco reclamar da\u00f1os y perjuicios por la inobservancia de alguna de las cl\u00e1usulas, pues la \u00fanica penalizaci\u00f3n que se puede imponer a quien incumple es la que acabamos de comentar. Con lo cual, son las m\u00e1s aconsejables cuando se prev\u00e9 que pueden darse determinadas circunstancias que hagan posible la frustraci\u00f3n de la compraventa.<\/p>\n<p>The <u>arras confirmatorias<\/u>, por el contrario, no permiten a las partes la resoluci\u00f3n de las obligaciones contra\u00eddas, pues como apunt\u00e1bamos, la compraventa ya se entiende realizada con la entrega del dinero: si una de ellas incumple, la otra puede obligar a que se cumpla con lo acordado, e incluso puede solicitar la resoluci\u00f3n del contrato con la consiguiente indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios al resultar de aplicaci\u00f3n el a<a href=\"https:\/\/www.iberley.es\/legislacion\/real-decreto-24-julio-1889-publica-codigo-civil-7499513?ancla=119240#ancla_119240\">rt\u00edculo 1.124<\/a> del <a href=\"https:\/\/www.iberley.es\/legislacion\/real-decreto-24-julio-1889-publica-codigo-civil-7499513\">C\u00f3digo Civil<\/a>. Por dicha raz\u00f3n, esta modalidad de arras se suele emplear cuando se quiere reforzar la existencia del contrato.<\/p>\n<p>Por \u00faltimo, en caso de darse un incumplimiento de las <u>arras penales<\/u>, la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento de la obligaci\u00f3n junto con la correspondiente indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios y, adem\u00e1s, en el supuesto de que las partes as\u00ed lo hayan pactado, puede pedir la devoluci\u00f3n de las arras por duplicado.<\/p>\n<p><strong>Una advertencia.<\/strong> Conviene tener en cuenta que, aunque las arras penitenciales son las \u00fanicas reguladas en el C\u00f3digo Civil (art\u00edculo 1.454), su contenido no es imperativo por lo que, como han declarado nuestros tribunales, si las partes quieren acogerse a este tipo de arras (para poder desistir en cualquier momento del contrato) deben manifestarlo de modo expreso en el contrato. De lo contrario, se entiende que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.<\/p>\n<h4><strong>\u00bfQu\u00e9 hacer ante el incumplimiento de un contrato de arras?<\/strong><\/h4>\n<p>En el caso de que hayas firmado un contrato de arras y la otra parte no haya cumplido con sus obligaciones, debes saber que existen dos v\u00edas de reclamaci\u00f3n, la extrajudicial y la judicial. En ambos casos es fundamental analizar con detalle el tipo de contrato de arras firmado y el contenido de las cl\u00e1usulas para efectuar una correcta reclamaci\u00f3n y, por supuesto, contar con el soporte documental que pueda acreditar el incumplimiento.<\/p>\n<p>Por eso, tanto si vas a realizar una operaci\u00f3n de compraventa y tienes que suscribir un contrato de arras, como si ya lo has firmado y la otra parte ha incumplido con sus obligaciones, te aconsejamos que busques asesoramiento. En <strong>Mart\u00ednez Sanz Lawyers<\/strong>, somos expertos en este tipo de operaciones y te podemos acompa\u00f1ar durante todo el proceso de compraventa de tu vivienda.<\/p>\n<div id=\"attachment_6376\" style=\"width: 229px\" class=\"wp-caption alignnone\"><img decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-6376\" class=\"wp-image-6376\" src=\"https:\/\/martinezsanzabogados.com\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/MARTINEZSANZ-EquipoHumanoCastellon-026-1.jpg\" alt=\"\" width=\"219\" height=\"219\" srcset=\"https:\/\/martinezsanzabogados.com\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/MARTINEZSANZ-EquipoHumanoCastellon-026-1.jpg 1202w, https:\/\/martinezsanzabogados.com\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/MARTINEZSANZ-EquipoHumanoCastellon-026-1-300x300.jpg 300w, https:\/\/martinezsanzabogados.com\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/MARTINEZSANZ-EquipoHumanoCastellon-026-1-1024x1024.jpg 1024w, https:\/\/martinezsanzabogados.com\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/MARTINEZSANZ-EquipoHumanoCastellon-026-1-500x500.jpg 500w, https:\/\/martinezsanzabogados.com\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/MARTINEZSANZ-EquipoHumanoCastellon-026-1-768x768.jpg 768w, https:\/\/martinezsanzabogados.com\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/MARTINEZSANZ-EquipoHumanoCastellon-026-1-150x150.jpg 150w\" sizes=\"(max-width: 219px) 100vw, 219px\" \/><p id=\"caption-attachment-6376\" class=\"wp-caption-text\">Natalia Badenas Ros. 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