{"id":6590,"date":"2021-11-22T10:01:43","date_gmt":"2021-11-22T08:01:43","guid":{"rendered":"http:\/\/martinezsanzabogados.com\/?p=6590"},"modified":"2025-06-02T14:32:11","modified_gmt":"2025-06-02T12:32:11","slug":"defectos-constructivos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/martinezsanzabogados.com\/en\/defectos-constructivos\/","title":{"rendered":"DEFECTOS CONSTRUCTIVOS \u00bfQU\u00c9 SE PUEDE HACER CUANDO APARECEN EN UNA VIVIENDA DE NUEVA CONSTRUCCI\u00d3N Y QUI\u00c9NES SON LOS SUJETOS RESPONSABLES?"},"content":{"rendered":"

Ante la compra de una vivienda de nueva construcci\u00f3n, con el transcurso del tiempo, puede sorprendernos la aparici\u00f3n de defectos en la misma. Por ejemplo, podemos encontrar grietas, humedades o incluso mal funcionamiento de instalaciones. Por ello, es importante conocer la normativa que protege a los compradores de inmuebles frente a dichos defectos constructivos y qui\u00e9nes son los sujetos responsables. Consulta aqui si necesitas un abogado en vicios ocultos de vivienda<\/a>.<\/p>\n

\u00bfCU\u00c1LES SON LAS ACCIONES QUE SE PUEDEN EJERCITAR ANTE LOS DEFECTOS CONSTRUCTIVOS?<\/strong><\/h4>\n

La normativa principal que protege a los adquirentes de viviendas frente a defectos constructivos es la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (en adelante, LOE). Si bien antes de centrarnos en ella, creemos conveniente destacar que las acciones comprendidas en la misma no son las \u00fanicas que se pueden ejercitar, sino que la jurisprudencia ha determinado que tambi\u00e9n asisten al comprador y son compatibles con las contenidas en la LOE los siguientes remedios:<\/p>\n

    \n
  • Las acciones gen\u00e9ricas de nulidad y anulabilidad por inexistencia o vicio de alguno de sus elementos esenciales regulados en los art\u00edculos 1.261 y 1.300 y siguientes del C\u00f3digo Civil.<\/li>\n
  • Las acciones edilicias de los art\u00edculos 1.484, 1.485, 1.486.1 y 1.490 CC, que son las que reconoce el C\u00f3digo Civil a comprador de un bien y que le permiten, ante la existencia de vicios en la cosa objeto del contrato, optar por desistir del mismo, obtener una rebaja del precio y, en u caso, que se le abonen los gastos del contrato y los da\u00f1os y perjuicios sufridos.<\/li>\n
  • Las acciones de responsabilidad por dolo del vendedor contenidas en los art\u00edculos 1.486.2, 1.487 y 1.488 CC.<\/li>\n
  • La acci\u00f3n de resoluci\u00f3n o resarcimiento en caso de pleno incumplimiento del vendedor por inhabilidad absoluta del objeto regulada en los art\u00edculos 1.101 y 1.124 CC.<\/li>\n
  • La acci\u00f3n de resarcimiento por el defectuoso o parcial cumplimiento de la obligaci\u00f3n recogidos en los art\u00edculos 1.092, 1.101, 1.124 y 1.258 CC.<\/li>\n
  • La acci\u00f3n de responsabilidad por da\u00f1os originados en el correcto uso de los servicios a que se refiere el art\u00edculo 148 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobada por Real Decreto Legislativo 1\/2007, de 16 de noviembre, conforme al art\u00edculo 149 del mismo texto.<\/li>\n<\/ul>\n

    \u00bfCU\u00c1L ES EL PLAZO EN QUE DEBEN MANIFESTARSE LOS DEFECTOS Y CU\u00c1NTO TIEMPO HAY PARA RECLAMARLOS?<\/strong><\/h4>\n

    Si nos limitamos al r\u00e9gimen de responsabilidad regulado en la LOE, el art\u00edculo 17 de la misma establece unos plazos o periodos, denominados de garant\u00eda. En este per\u00edodo se deben manifestar los da\u00f1os para poder reclamar la indemnizaci\u00f3n correspondiente a dichos da\u00f1os a los sujetos intervinientes en el proceso constructivo. Estos plazos de garant\u00eda tienen distinta duraci\u00f3n seg\u00fan la clase de da\u00f1o, distinguiendo la ley entre defectos estructurales, defectos de habitabilidad y defectos de terminaci\u00f3n o acabado.<\/p>\n

    De esta forma, el plazo de garant\u00eda para los defectos estructurales, que son los que afectan a los soportes, cimentaci\u00f3n, forjados o vigas, entre otros, es de 10 a\u00f1os (art\u00edculo 17.1 a) LOE). \u00a0Para los defectos de habitabilidad, el plazo de garant\u00eda es de 3 a\u00f1os. Y, por \u00faltimo, el periodo de garant\u00eda reconocido para los defectos de acabado es de 1 a\u00f1o. Todos estos plazos se cuentan desde la fecha de la recepci\u00f3n de la obra sin reservas o la subsanaci\u00f3n de \u00e9stas.<\/p>\n

    Una vez manifestados los defectos dentro de los per\u00edodos de garant\u00eda recogidos en la LOE, el plazo que dispone la ley para reclamarlos es de dos a\u00f1os a contar desde que se produzcan los mismos, conforme al articulo 18 de la LOE. Transcurrido dicho plazo sin haber efectuado reclamaci\u00f3n alguna, no ser\u00e1 posible sujetarse al r\u00e9gimen establecido en la LOE, sin perjuicio de que se puedan ejercitar las acciones anteriormente mencionadas.<\/p>\n

    As\u00ed, con relaci\u00f3n a la forma de reclamar dichos desperfectos, una vez manifestados dentro de los plazos de garant\u00eda, la manera m\u00e1s adecuada de hacerlo ser\u00eda mediante la remisi\u00f3n de un burofax. Pues de cara a un procedimiento, se tratar\u00eda de una prueba indiscutible, a diferencia de la remisi\u00f3n de un simple correo electr\u00f3nico. Este \u00faltimo podr\u00eda conllevar que la otra parte negase la veracidad de su contenido y har\u00eda necesario solicitar la emisi\u00f3n de certificaciones al servidor, por ejemplo, lo que alargar\u00eda en demas\u00eda el procedimiento. No obstante, actualmente se pueden remitir correos electr\u00f3nicos certificados a los que los juzgados est\u00e1n reconociendo los mismos efectos que al burofax.<\/p>\n

    \u00bfQUI\u00c9NES SON LOS SUJETOS RESPONSABLES Y A QUI\u00c9N PUEDO EXIGIR LA INDEMNIZACI\u00d3N DE LOS DA\u00d1OS?<\/strong><\/h4>\n

    Los sujetos a los que se puede dirigir la reclamaci\u00f3n de indemnizaci\u00f3n de los da\u00f1os causados son los denominados \u201cagentes de la edificaci\u00f3n\u201d que comprenden al promotor, proyectista, constructor, director de la obra y al director de ejecuci\u00f3n de la obra. La responsabilidad de estos sujetos se exigir\u00e1 solidariamente cuando no pudiera individualizarse con exactitud la causa de los da\u00f1os materiales. Tambi\u00e9n cuando quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervenci\u00f3n de cada agente en el da\u00f1o producido. No obstante, el promotor responder\u00e1\u00a0 solidariamente con los sujetos intervinientes ante los posibles adquirentes de los da\u00f1os materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcci\u00f3n.<\/p>\n

    Mar\u00eda V\u00e1zquez de las Cuevas<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Ante la compra de una vivienda de nueva construcci\u00f3n, con el transcurso del tiempo, puede sorprendernos la aparici\u00f3n de defectos en la misma. Por ejemplo, podemos encontrar grietas, humedades o incluso mal funcionamiento de instalaciones. 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