{"id":10703,"date":"2024-02-15T09:00:00","date_gmt":"2024-02-15T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/martinezsanzabogados.com\/?p=10703"},"modified":"2025-06-02T11:34:04","modified_gmt":"2025-06-02T09:34:04","slug":"estoy-aun-a-tiempo-de-reclamar-los-gastos-hipotecarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/martinezsanzabogados.com\/en\/estoy-aun-a-tiempo-de-reclamar-los-gastos-hipotecarios\/","title":{"rendered":"\u00bfESTOY A\u00daN A TIEMPO DE RECLAMARLE AL BANCO LOS GASTOS HIPOTECARIOS?\u00a0\u00bfQU\u00c9 PASOS DEBO SEGUIR?"},"content":{"rendered":"<p>La litigaci\u00f3n en masa a la que hemos asistido estos \u00faltimos a\u00f1os, con muchos consumidores reclamando la devoluci\u00f3n de los gastos hipotecarios a su banco, ha puesto de actualidad la figura de la prescripci\u00f3n, es decir, esclarecer cu\u00e1l es el plazo que tiene el consumidor para reclamar la restituci\u00f3n de sus gastos, si esa posibilidad concluye en alg\u00fan momento y, en suma, si a fecha de hoy est\u00e1 a tiempo de poder efectuarlo.<\/p>\n\n\n\n<p>Por ley, el plazo del que dispone el consumidor es de cinco a\u00f1os (al tratarse de una acci\u00f3n personal que no tiene se\u00f1alado expresamente un plazo de prescripci\u00f3n espec\u00edfico, en virtud del art\u00edculo 1962.2 del C\u00f3digo Civil), sin embargo, el debate se sit\u00faa en averiguar cu\u00e1l es el d\u00eda inicial del c\u00f3mputo de ese plazo de cinco a\u00f1os. Pues bien, la doctrina y jurisprudencia en el terreno que nos ocupa han interpretado el d\u00eda inicial de diversas maneras, que se podr\u00edan resumir en tres tendencias minoritarias, que benefician m\u00e1s al profesional, y una mayoritaria, que beneficia al consumidor.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCU\u00c1LES SON ESTAS TENDENCIAS?<\/h3>\n\n\n\n<p>La primera tendencia, minoritaria, defiende que el plazo de cinco a\u00f1os empieza a correr desde la terminaci\u00f3n o cancelaci\u00f3n del contrato, la segunda considera que el plazo debe computarse desde que se produce el abono de la \u00faltima factura de los gastos hipotecarios, y la tercera, que el plazo debe contar desde que el Tribunal Supremo dict\u00f3 sus primeras sentencias declarando abusiva la cl\u00e1usula que atribu\u00eda todos los gastos hipotecarios al prestatario (STS 23 de diciembre de 2015) y distribu\u00eda por primera vez qu\u00e9 gastos deb\u00eda soportar cada parte (STS 23 de enero de 2019). Por su parte, la l\u00ednea mayoritaria, que resulta m\u00e1s beneficiosa para el consumidor, defiende que el plazo cuenta una vez se ha declarado la cl\u00e1usula de distribuci\u00f3n de gastos hipotecarios como abusiva y nula, teni\u00e9ndose por no puesta (acci\u00f3n que es imprescriptible), siendo entonces cuando accesoriamente surgir\u00eda la acci\u00f3n de restituci\u00f3n de esos gastos que no deber\u00edan haberse abonado nunca.<\/p>\n\n\n\n<p>Por todo ello, no es de extra\u00f1ar que con el nuevo a\u00f1o saltaran las alarmas porque se agotaba el plazo para que los consumidores reclamaran sus gastos, siendo la fecha fin el 23 de enero de 2024, al cumplirse cinco a\u00f1os desde que el Tribunal Supremo dictase la sentencia en la que distribu\u00eda por primera vez qu\u00e9 gastos correspond\u00edan a cada parte. No obstante, este planteamiento ha dado un giro inesperado con la sentencia del Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea (TJUE) dictada el pasado 25 de enero de 2024.<\/p>\n\n\n\n<p>En primer lugar, el TJUE niega que el plazo de prescripci\u00f3n haya finalizado el 23 de enero de 2024, tras considerar que el consumidor, que se halla en situaci\u00f3n de inferioridad a nivel de informaci\u00f3n frente al profesional, no tiene por qu\u00e9 estar al d\u00eda de la jurisprudencia por m\u00e1s que est\u00e9 consolidada; y en segundo lugar, se opone a que el plazo de prescripci\u00f3n de cinco a\u00f1os comience a contar desde que se efectu\u00f3 el \u00faltimo pago de los gastos ya que el consumidor, en ese momento, no pod\u00eda conocer la valoraci\u00f3n jur\u00eddica de esos hechos.<\/p>\n\n\n\n<p>En conclusi\u00f3n, la citada sentencia clarifica que, para que el plazo de prescripci\u00f3n empiece a correr se debe tener en cuenta si el consumidor conoce todos sus derechos y si ha tenido tiempo suficiente para reclamarlos.<\/p>\n\n\n\n<p>En nuestra opini\u00f3n, esta Sentencia ha aclarado muchas cuestiones, pero, sin embargo, ha dejado muchas otras abiertas, que nuestros tribunales tendr\u00e1n que suplir respetando el principio de efectividad.<\/p>\n\n\n\n<p>Para terminar, una vez aclarado el tema del plazo, parece conveniente recordar los pasos que hay que seguir para ejercitar la acci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>PASOS PARA EJERCITAR LA ACCI\u00d3N<\/p>\n\n\n\n<p>Hoy en d\u00eda, la respuesta de los tribunales es un\u00e1nime y permite reclamar el 50% de los gastos de notar\u00eda, el 100 % de los gastos de gestor\u00eda, el 100 % de los gastos del Registro de la Propiedad y el 100 % de los gastos de tasaci\u00f3n, justific\u00e1ndolo de la siguiente manera:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Notaria, porque la normativa notarial habla en general de \u201cinteresados\u201d, pero no especifica si a estos efectos el interesado es el prestatario o el prestamista, y en el pr\u00e9stamo hipotecario est\u00e1n interesados tanto el consumidor, por la obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo a un inter\u00e9s generalmente inferior al que pagar\u00eda en un contrato sin garant\u00eda real, como el prestamista, por la garant\u00eda hipotecaria.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Gestor\u00eda, porque la tramitaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n registral no solo le conviene al consumidor y, con anterioridad a la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, no exist\u00eda ninguna previsi\u00f3n normativa sobre c\u00f3mo deb\u00edan abonarse los gastos de gestor\u00eda por lo que, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o parte de esos gastos, no cabe negarle la devoluci\u00f3n de las cantidades abonadas en virtud de la cl\u00e1usula declarada abusiva.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Registro de la Propiedad, porque es la entidad financiera la titular del derecho de cr\u00e9dito garantizado por el derecho real que puede ejecutar la garant\u00eda en caso de incumplimiento de las obligaciones del prestatario.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Tasaci\u00f3n, por el mismo motivo que el gasto de gestor\u00eda ya que la Ley 5\/2019 del 15 de marzo no resulta aplicable.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>De todo lo anterior se extrae que, para poder reclamar ser\u00e1 necesario disponer de los documentos que permitan demostrar que se han abonado esos gastos en cuesti\u00f3n, concretamente, las facturas de notar\u00eda, gestor\u00eda, registro, tasaci\u00f3n y por supuesto, de la Escritura de pr\u00e9stamo hipotecario formalizada antes del 16 de junio de 2019, fecha en que entr\u00f3 en vigor la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario. Quiz\u00e1 fuera posible reclamar tambi\u00e9n la restituci\u00f3n del gasto de la comisi\u00f3n de apertura, pero ese concepto actualmente y tras la reciente Sentencia del Tribunal Supremo&nbsp; 816\/2023, de 29 de mayo de 2023 ha quedado un poco en el aire, por lo que habr\u00e1 que valorar el caso concreto y ver si cumple con los requisitos para ello, entre otros: si la comisi\u00f3n de apertura no se inclu\u00eda en el contrato de forma transparente, si el banco cobr\u00f3 por servicios que en realidad no prestaba o si el importe es desproporcionado.<\/p>\n\n\n\n<p>Posteriormente, una vez recopilada toda la documentaci\u00f3n, habr\u00e1 de reclamarse extrajudicialmente a la entidad bancaria, tr\u00e1mite que normalmente se realiza de forma telem\u00e1tica a trav\u00e9s del mail de atenci\u00f3n al cliente de la entidad financiera correspondiente. Tras efectuar esta reclamaci\u00f3n, el banco tendr\u00e1 dos meses como m\u00e1ximo para dar una respuesta, y en caso de que sea negativa o no conteste, se abre la opci\u00f3n de acudir a la v\u00eda judicial.<\/p>\n\n\n\n<p>Para ello hay que tener en cuenta que, al tratarse de un juicio ordinario en el que se pide la nulidad de condiciones generales de la contrataci\u00f3n se exige la representaci\u00f3n mediante procurador y defensa de abogado, y que, los juzgados suelen tardar una media de entre 5 a 12 meses&nbsp;en aceptar la tramitaci\u00f3n del caso, y, a partir de ah\u00ed, depende de la complejidad de la demanda y el volumen de trabajo del propio tribunal para resolver y dictar una sentencia, que puede ser recurrida por el banco, lo que todav\u00eda dilatar\u00eda m\u00e1s el proceso.<\/p>\n\n\n\n<p>En conclusi\u00f3n, actualmente el consumidor a\u00fan se encuentra dentro del plazo para reclamar los gastos hipotecarios y los pasos a seguir son muy sencillos, pero si, finalmente, el Banco no aceptase la reclamaci\u00f3n extrajudicial y la opci\u00f3n fuese la v\u00eda judicial, desde MARTINEZ SANZ ABOGADOS atesoramos mucha experiencia como <a href=\"https:\/\/martinezsanzabogados.com\/en\/legal-services\/foreclosures\/\">expertos abogados en ejecuciones hipotecarias<\/a><a href=\"https:\/\/martinezsanzabogados.com\/en\/contact\/\">.<\/a> Brindamos el asesoramiento y confianza que el cliente necesita junto a la mejor defensa posible.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large is-resized\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/martinezsanzabogados.com\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/Maria-Torralba-Altarejos-copia-734x1024.webp\" alt=\"Mar\u00eda Torralba Altarejos copia\" class=\"wp-image-10690\" style=\"width:217px;height:auto\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Mar\u00eda Torralba Altarejos,&nbsp;<br>Abogada en MARTINEZ SANZ ABOGADOS<\/figcaption><\/figure>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La litigaci\u00f3n 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Premio Extraordinario de Doctorado. Desde 2001 es Catedr\u00e1tico de Derecho Mercantil en la Universitat Jaume I de Castell\u00f3n. Vocal de la Secci\u00f3n Especial de la Comisi\u00f3n General de Codificaci\u00f3n para la reforma del C\u00f3digo de Comercio en materia de contrato de transporte de mercanc\u00edas. Ha impartido multitud de conferencias y cursos en Universidades, Centros y Colegios Profesionales, tanto en Espa\u00f1a como en el extranjero, y es \u00e1rbitro de la Corte de Arbitraje de la C\u00e1mara de Comercio de Castell\u00f3n y Valencia. Es autor de diversos art\u00edculos en revistas jur\u00eddicas nacionales y extranjeras (alemanas e italianas), as\u00ed como de varias monograf\u00edas y publicaciones, tanto en materia de Derecho Mercantil, como en Derecho societario, concursal y de planes de reestructuraci\u00f3n. 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